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房地产税务筹划的三大层面

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发表时间:2020-02-28 15:27

无可争议的事实是,在过去的两年里,由于税源短缺,房地产行业大幅增长税收的稽查强度,尤其是全国范围内的土地增值税清算变得越来越密集。

年房地产企业成本结构、税收成本和地价、建筑安装成本排在前三位,如果税收成本与销售额、销售税总额、土地增值税、企业所得税税负在预收集阶段已经达到销售额的8%~12%。如果项目是为了清算而完成的,那么在一般在13%以上,一线城市20%以上。

房地产税务筹划的三大层面

房地产开发企业有很多开发环节,征地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等。每一项经济行为都将涉及税金和创造税务筹划空间,因此,房地产税务筹划必须结合上述方面进行系统规划。

税务筹划无处不在,而且房地产税务筹划必须以全面和立体的方式来考虑整个系统。税务筹划应该贯穿于房地产企业发展和管理活动。在战略、管理和财务管理的三个层次上,思维和计划应该以立体和系统的方式进行,而不能只在一亩三分地和财务部门进行狭义的思考和计划。

1、战略管理层面筹划

从战略高度规划,房地产税务筹划通常应该考虑以下问题:

1)如何设计股权结构和层次、安排,以及对未来的财税会有什么影响。

2)项目公司是否成立,用法人股东还是自然人股东,要不要建立关联,注册地在哪里更合适?

3)注册资本有多大,不同的出资方式对财税有何影响。

4)如何与政府合作和谈判,以红线外市政支出如何计入项目成本。

5)土地方与资金方如何合作,不同形式拿地税负比较,怎样最低。

6)如何在征地过程中合法增加土地成本,如拆迁成本。

2、经营管理层面筹划

在管理层面将涉及房地产经营的方方面面,税收筹划应考虑以下问题:

1)不同的产品设计对公司税的影响,例如户型面积多大、车库应该是作为独立车库还是地下连接车库建造,以及酒店应该占据大面积还是小面积。

2)商业和住宅的比例,普通住宅与非普通住宅的比例。

3)从财税角度来看,如何修改最合理。

4)建设申请形式、发展阶段对税收的影响。

5)如何合法合理地增加项目成本。

6)推广的影响方案和销售价格的税收设定。

7)毛坯房和精装修房的税收比较。

3、财务层面的筹划

从财务管理的角度来看,财务部门的人员经常会考虑。方向主要是从财务入手,如费用发生后包括哪些会计项目以节省税金,哪些成本分摊标准对公司最有利,资本利息计算方法的选择,以及合并或分期清算的选择。

如果企业税制筹划并且事先可以从以上三个角度全面进行规划,不仅企业可以税负被大大减少,而且公司也能在健康的轨道上前进。

具体而言在税收筹划做法中,特别建议房地产负债人非常重视,亲自参与公司的实践税务管理和税收筹划,而不是让财务独自去思考。因为无论在公司的地位、发言的份量,还是参与重大决策的程度、思维的高度,财务都会受到各种限制。税务管理和税收筹划在公司的管理中扮演着越来越重要的角色。税收筹划必须从企业负责人开始。筹划空间更大,效果更明显。

同时,房地产企业领导人必须向外国同行学习,并向外部税务顾问学习更多的智慧。税收筹划是一项复杂、高度专业化的系统工程,公司往往缺乏实力、资源和专业知识,社会分工越来越精细、越来越专业。公司越聪明,就越知道如何运用专业组织的智慧。此外,这是一个预先的计划,而不是一个“事后筹划”。

房地产税务筹划的三大层面

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