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房地产企业税务筹划方案有哪些?

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发表时间:2020-03-04 15:06

依法纳税现在企业非常重要。企业税务筹划通过合理的安排,轻松完成相关税务工作,税务筹划中有许多税务筹划方案。那么,房地产企业税务筹划方案有哪些?跟着6路企服来一起看下吧。房地产企业税务筹划方案有哪些?

1、充分利用国家税收政策

(1)内部工程规避工程结算

现行税法规定,单位独立核算的内部施工队承担本单位的建筑安装工程,同本单位结算过程价款时,无论是否编制工程概(预)算,满足上述规定,并适当创造适用不予征税条件,是执行税务筹划节税的关键。

(2)收取转让、分包管理费取代收取工程居间介绍费

工程承包公司是否与建设单位签订合同,将适用不同的税率。如果承包公司与建设单位签订合同,应适用3%的建筑业税率。否则,适用服务业5%的税率。因此,以收取转、分包管理费代替收取工程居间介绍费,可以收到节税的效果。前提是从事工程居间介绍的公司拥有自己的工程承包资质,在在转、分包过程中不违反相关法律限制。

(3)增值税和所得税筹划,依靠税收优惠政策进行节税筹划

例如,房地产企业或者公司将把注册地址迁至税收优惠园区,并享受财政退税政策扶持,减轻企业在经营管理过程中的税负。

2、执行税务筹划通过合理选择会计处理方法

通过合理选择会计方法税务筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房和租赁商品房、管理费用等四个方面:

(1)营业费用筹划

作为一个房地产开发企业,每年的广告支出是一项巨大的支出项目。广告支出的金额通常与销售业绩密切相关。根据税法的规定,房地产企业每一纳税年度的广告费用应在销售收入的15%内据实扣除。一些企业集团广告由总部统一筹划,费用由总行统一分配。很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除,而子公司不足15%的情况。鉴于这种情况,可以让与子公司业务相关的总公司广告费,由不足15%的子公司承担。

(2)财务费用筹划

如果房地产开发公司开发了几个房地产项目,并且其中一个项目准备转让,企业该项目所需的部分资金将贷给银行,在计算土地增值税利息不超过商业银行的类似贷款利率据实扣除。如果项目转让的土地增值税税负太高,企业也可以考虑暂时免除土地征用的优惠政策增值税通过合作建房。

(3)开发商品房和租赁商品房筹划

有些房子由于地理位置的内部结构定位、外部环境或其他原因而滞销。当房屋用于出租经营时,商品房可以转到出租经营,从商品房开发到出租开发产品。计算租赁产品的每月摊销并计入成本,使库存成本企业接近实际成本,同时增加成本,减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备,则提取的减值准备不能税前扣除所得。

(4)管理费用筹划

企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除,企业应当依法足额缴纳。这样,企业不仅履行了法定的社保义务,稳定了劳动力,还减少了个人和企业所得税。此外,转嫁给员工的不合理负担,如交通费、出差费(按销售收入的一定比例税前扣除)和允许员工报销等,也可以减少所得税负的负担,企业通过将工资中隐含的费用转化为行政费用并降低企业所得税的负担。

房地产企业税务筹划方案

“临界点”筹划方案:

房地产开发公司开发一个项目时,总要赚取一定的利润,而利润水平也涉及到土地增值税的金额。利润越大,缴纳的税就越多,导致房价上涨。因此,如何实现最低房价、最低缴纳土地增值税,所得利润最多是房地产公司应该认真考虑的问题,这涉及到“临界点”增值税。

“临界点”:税法规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额(转让收入减去税法规定的扣除额的余额)不超过扣除额的20%,免征土地增值税;增加值超过扣除额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%增值额”就是“临界点”。

基本思路:根据土地增值税的税率特点和相关优惠政策,控制增加值,从而实行低税率或享受免税待遇。土地增值税税率受四个累进税率的限制。税率从30%到60%,附加值越高,税率越高。因此,增加值成为税率的决定性因素。土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低附加值。

要控制增值,必须从税法规定的五个扣除项目入手:土地使用权所缴纳的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%)。必须记住,税法允许扣除的项目少于企业自己实际核算,并且在计算增加值时必须以税法的规定为准。

根据税法,纳税人建造普通标准房出售时,如果增值额不超过扣除额的20%,免于征收土地增值税。纳税人建造普通标准房屋并进行其他房地产开发部应单独计算附加值;如果增值不单独计算或不能准确计算,他们建造的普通标准住房将不享受免税。房地产企业如果既建造普通住宅,又进行其他房地产开发,独立核算和非独立核算之间会有税负差异,取决于两种住宅的销售额和扣除额。在单独核算的情况下,如果普通标准住宅建筑的增值可以控制在扣除额的20%以内,从而避免了土地增值税的支付,可以减少税负。

例如:

某房地产开发企业销售收入1.5亿元,其中普通住宅1亿元,豪华住宅5000万元。税法规定的扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住房8000万元,豪华住房3000万元。

1、不单独核算土地增值税:

增量率:(15000-10000)11000×100%=36%

适用税率:30%

应纳税:(15000-11000)*30%=1200万元

2、单独核算土地增值税:

普通住宅

增量率:(10000-8000)/8000×100%=25%

适用税率:30%

应纳税:(10000-8000)×30%=600万元;

豪华住宅

增量率:(5000-3000)3000×100%=67%

适用税率:40%

应纳税:(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

合计:600万元+650万元=1250万元

如上所述,单独核算要比不单独核算多花50万元。原因是普通标准房的增值率为25%,已经超过20%,仍需支付土地增值税。因此,有必要进一步筹划,适当减少销售收入,将普通住宅建筑的增值率控制在20%以内,从而实现土地增值税免税、降低房价(或提高住房质量、改善住房配套设施等)的效果。并在激烈的销售战中获得优势。我们对上面例子中给出的条件做了一些修改,然后计算出税负和企业土地的增值税。

以上是6路企服关于房地产企业税务筹划具体介绍了。税务筹划现在受到企业高度重视。通过合理税务筹划制定方案有可能易于企业实现节税和减税,同时保证企业最大税收利润。

房地产企业税务筹划方案有哪些

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